Vistoria de obra nova: documentar defeitos antes de receber as chaves

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Num imóvel novo, a vistoria de entrega é conduzida pelo promotor. Quem construiu decide se a obra cumpre. Não existe obrigação legal de uma avaliação técnica independente antes de o comprador assinar o auto de entrega, e é essa assinatura que passa a ser a base de qualquer reclamação futura.
O que a assinatura no auto de entrega significa
O Artigo 1219.º do Código Civil presume que os defeitos aparentes eram conhecidos do comprador quando a obra foi aceite sem reserva. Aceitar as chaves e assinar um auto limpo é dizer, no único documento que depois vai contar, que o estado visível estava conforme.
Os prazos de garantia continuam a correr. O que se perde é a discussão sobre como estava o imóvel naquele dia.
A consequência prática é que a redação da reserva pesa tanto como o relatório. Uma lista de defeitos anexa ao auto, com menção expressa de que a aceitação fica sujeita a essa lista, mantém a posição aberta. Um auto que declare a obra recebida em boas condições fecha-a. Os formulários de aceitação são do promotor e estão escritos para o promotor.
Os dois regimes de garantia, sem os misturar
O Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro dá ao consumidor que compra a um profissional dez anos nos elementos construtivos estruturais e cinco nos restantes, ambos contados da entrega, com inversão do ónus da prova: uma desconformidade que apareça dentro do prazo presume-se existente à data da entrega. A denúncia faz-se por carta registada com aviso de receção.
O Artigo 1225.º do Código Civil corre em paralelo e responsabiliza o empreiteiro perante o dono da obra ou terceiro adquirente por defeitos do solo ou da construção que surjam nos cinco anos seguintes à entrega. O n.º 4 estende o regime ao vendedor que tenha construído o imóvel. A denúncia faz-se no prazo de um ano a contar do conhecimento do defeito, e a ação no ano seguinte à denúncia.
São regimes distintos, com prazos e destinatários distintos. Não se somam nem se substituem.
O prazo de 30 dias e a quem se aplica
O Artigo 1220.º impõe ao dono da obra a denúncia dos defeitos ao empreiteiro no prazo de 30 dias a contar do seu conhecimento, sob pena de caducidade. Esse prazo pertence ao contrato de empreitada, ou seja, a quem encomendou obras a um empreiteiro. Uma remodelação é o caso típico.
Quem compra um imóvel está noutro lugar. Na compra de casa usada aplica-se o Artigo 916.º, n.º 2, com um ano a contar do conhecimento do defeito dentro dos cinco anos seguintes à entrega. Na compra de obra nova ao promotor que a construiu aplica-se o Artigo 1225.º, n.º 2, também com um ano. Todos os cenários de compra dão um ano.
O que exigir no dia da entrega
Termo de responsabilidade, com o respetivo código de verificação SIGOE. Telas finais, ou declaração expressa de que não existem. Ficha técnica da habitação, ainda obrigatória por força do Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março. Certificado energético final, não um pré-certificado. Referência do projeto acústico aplicável à tipologia. Licença de utilização, quando emitida.
Porque é que a vistoria independente pesa
A inversão do ónus sob o DL 84/2021 melhora a posição jurídica do comprador sem encerrar a discussão. Quando o promotor responde a uma infiltração invocando má manutenção, é a peritagem técnica independente que caracteriza o defeito como construtivo. Um relatório datado, fotografado e assinado é o que o auto de entrega depois protege.

Dados Técnicos

Serviço: Vistoria de obra nova (pré-entrega) Âmbito: envolvente e estrutura visível, instalações técnicas e ensaio de funcionamento, acabamentos e tolerâncias, certificados e conformidade documental com a ficha técnica da habitação Equipamento: termografia, medidores de humidade, régua de 2 metros, ensaio de pressão em canalizações, verificação de circuitos sob carga Prazo de entrega do relatório: 48 horas após a visita Credenciais: engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros, com número de cédula identificado no relatório Idiomas do relatório: português e inglês Cobertura: Portugal continental, incluindo Lisboa, Porto, Algarve, Coimbra, Aveiro, Leiria e Viseu