Comprar como estrangeiro em Portugal: o que o seu advogado não tem obrigação de verificar

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InspectOS

Descrição

Comprar um imóvel em Portugal como estrangeiro envolve uma equipa de profissionais que o comprador nacional também utiliza: agente imobiliário, advogado ou solicitador, notário. A diferença é que o comprador estrangeiro raramente conhece os limites legais do papel de cada um destes profissionais. Esse desconhecimento tem um custo.
O agente tem licença AMI e uma relação contratual com o vendedor. A comissão é paga pelo vendedor. O agente não tem obrigação de verificar o estado físico do imóvel nem a sua conformidade com o projeto aprovado.
O que o advogado ou solicitador cobre
O advogado ou solicitador do comprador estrangeiro revê os documentos de título: Certidão Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização. Verifica se existem ónus, hipotecas ou penhoras sobre o imóvel. Confirma a identidade legal do vendedor e a cadeia de propriedade.
A condição física do imóvel está fora do âmbito do seu trabalho. As instalações elétricas, a instalação de gás, o estado da estrutura, a presença de humidade ativa, a existência de construção não licenciada — nada disto é verificado pelo advogado. Não porque seja negligência. Porque não é o que um advogado faz.
O que o notário faz
O notário formaliza a escritura e informa o comprador dos riscos legais associados à transação. Não inspeciona o imóvel. Não verifica se o que está construído corresponde ao projeto aprovado. A sua função é garantir que o ato jurídico é válido — não que o imóvel está conforme.
DL 10/2024 e o comprador estrangeiro
O DL 10/2024 aplica-se a todos os compradores, independentemente da nacionalidade. No momento da escritura, todas as irregularidades existentes no imóvel transferem-se para o novo proprietário. Extensões sem licença, instalações não conformes, áreas não declaradas — o comprador estrangeiro herda o que não foi verificado, exatamente como o comprador português.
A barreira linguística agrava a situação. Anomalias na Caderneta Predial ou na Certidão Permanente que um comprador português poderia identificar com mais facilidade passam despercebidas quando o documento está em português e o comprador não domina a língua.
O que o relatório bilingue InspectOS entrega
O relatório InspectOS é entregue em português e inglês. Cobre a estrutura, as instalações elétricas, a instalação de gás, a humidade, a impermeabilização e a conformidade do imóvel com o projeto aprovado — mais de 150 pontos de verificação. O formato bilingue permite ao comprador, ao seu advogado e ao seu banco ler a mesma informação técnica sem dependência de tradução.
O relatório é assinado por engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros, identificada no documento. Para compradores que negoceiam a distância ou que chegam a Portugal poucos dias antes da escritura, este documento é a única verificação técnica independente disponível na transação.
A InspectOS cobre Portugal continental. Agende em https://www.inspectos.pt/guias/other/comprar-casa-portugal-estrangeiro-guia ou contacte +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Servico: Inspeção Pré-Compra Equipamento: Câmara termográfica, medidores de humidade calibrados, analisador elétrico, equipamento de inspeção de gás Pontos de verificação: Estrutura, instalações elétricas, gás, humidade, impermeabilização, conformidade documental Classificação de anomalias: Baixa / Média / Alta / Crítica Relatório: Entregue em 48 horas após visita, em português e inglês Engenheiro: Cédula OE identificada no relatório Idiomas: Português e inglês Cobertura: Portugal continental