Classe energética e estado do imóvel: o que o certificado não avalia

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InspectOS

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O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar e responde bem à pergunta que lhe compete. A pergunta que ele não faz é a que costuma custar dinheiro a quem compra.
A classe energética resulta de um cálculo. Um perito qualificado levanta as características construtivas do imóvel, a envolvente opaca e envidraçada, o isolamento, os sistemas de climatização e de águas quentes sanitárias, e aplica a metodologia do Sistema de Certificação Energética, criado pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro. O resultado compara o desempenho estimado daquele imóvel com o de um imóvel de referência, em condições normalizadas de utilização.
Duas consequências não são evidentes para quem recebe o documento.
O cálculo parte das características, não do desempenho medido
Um isolamento que consta do projeto entra no cálculo. Se foi executado com descontinuidades, o cálculo não sabe. O certificado prova que um técnico habilitado aplicou uma metodologia a um conjunto de características. Não é um diagnóstico ao estado de conservação, e não foi desenhado para o ser.
Porque é que uma casa com boa classe pode ser fria
Entre o desempenho calculado e o desempenho sentido estão três coisas que não entram na conta.
A execução. Uma ponte térmica mal resolvida numa varanda ou num pilar não altera a classe, porque a classe entra pelo tipo de solução construtiva e não pelo detalhe da obra. Altera a temperatura da parede interior nesse ponto, e é aí que aparece a condensação.
A estanquidade. Caixilharia com o perfil correto mas com vedantes degradados deixa passar ar. O perfil consta do levantamento. O estado dos vedantes não é aferido.
A humidade acumulada. Um elemento construtivo húmido conduz calor melhor do que o mesmo elemento seco, pelo que uma parede com infiltração perde mais calor do que a mesma parede em bom estado. O certificado não mede o teor de humidade dos materiais.
O que fica fora do âmbito
A metodologia não inclui ensaio de estanquidade ao ar, medição de humidade em paredes, pavimentos ou coberturas, nem levantamento termográfico da envolvente. Os equipamentos entram pelas características nominais, e a manutenção, a idade efetiva e o rendimento atual não são aferidos. Fissuração, destacamentos de reboco e degradação de coberturas ficam de fora.
Nada disto é omissão do perito. É o âmbito da certificação, e o problema aparece quando o documento é lido como resposta a uma pergunta que ninguém lhe fez.
A escala e uma correção que anda colada ao tema
A escala portuguesa em vigor é A+, A, B, B-, C, D, E e F. Não existe classe G num certificado atual. A Diretiva (UE) 2024/1275 impõe uma futura escala harmonizada de A a G que Portugal ainda tem de transpor, e convém dizer de qual das duas se está a falar. Não existe em Portugal qualquer proibição de arrendar por classe energética: essa proibição é francesa, aplicável à classe G desde 1 de janeiro de 2025.
Onde a verificação entra
Segundo o INE, no Inquérito às Condições de Vida e Rendimento de 2025, 32,1% da população vivia em alojamentos com humidade ou infiltrações, subindo para 41,8% na população em risco de pobreza. Nada disso se lê numa classe energética.
Uma inspeção técnica mede o teor de humidade nos materiais, lê a envolvente com câmara térmica e examina caixilharias, coberturas e instalações, entregando um relatório datado com registo fotográfico. Faz diferença em três momentos: antes de assinar, quando a classe e a experiência não batem certo, e antes de obras de melhoria, porque isolar sobre uma parede com infiltração ativa resolve a fatura e agrava o problema construtivo.
A InspectOS trabalha em Portugal continental com engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros e entrega o relatório em 48 horas após a visita. Consulte https://www.inspectos.pt/guias/energy-renovation/classe-energetica-estado-do-imovel ou ligue +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Serviço: Inspeção Pré-Compra, com módulo de humidade e termografia quando o caso o justifica Equipamento: medidor de humidade em materiais, câmara termográfica, medição de temperatura e humidade relativa do ar Pontos verificados: envolvente opaca e envidraçada, pontes térmicas como executadas, estanquidade de caixilharias, coberturas, sinais de infiltração e condensação, estado das instalações Prazo de entrega: relatório em 48 horas após a visita Credenciais: engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros, com cédula identificada no relatório e verificável no registo público Idiomas: relatório bilingue, português e inglês Cobertura: Portugal continental, incluindo áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, Algarve, Coimbra, Aveiro, Leiria e Viseu