Obras ilegais e licença de utilização: o que a inspeção verifica antes da compra

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InspectOS

Descrição

Uma varanda fechada, uma garagem convertida em quarto, um sótão habitado, um anexo no fundo do quintal. São as obras mais comuns do parque habitacional português e quase nenhuma passou por um processo camarário. Até 2023, a escritura funcionava como filtro: o notário verificava a licença de utilização e o negócio parava se faltasse. Desde 1 de janeiro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 10/2024, esse filtro desapareceu, e a irregularidade atravessa a escritura com o imóvel.
Quem responde depois da escritura
O proprietário atual. A fiscalização municipal mantém-se ativa a todo o tempo e não prescreve com a mudança de dono, pelo que um processo pode abrir anos depois da compra, já com o comprador como titular. A ocupação sem licença de utilização é contraordenação ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, com coimas de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas. Em casos limite, a câmara pode ordenar a reposição da situação anterior, o que significa demolir o que foi construído.
O que custa legalizar
Quando a legalização é possível, os valores praticados são conhecidos: muros entre 750€ e 1.400€, anexos entre 850€ e 1.500€, ou 2.000€ a 8.000€ num anexo corrente de 50 m², obras de alteração numa moradia entre 2.500€ e 4.000€, e a legalização de uma construção ilegal entre 5.500€ e 7.000€, a que acrescem taxas municipais que variam por regulamento. Quando não é possível, porque a obra viola o plano diretor municipal ou afastamentos obrigatórios, não há valor a somar: há um problema sem solução técnica que o comprador passa a ter.
O que a inspeção compara
A verificação faz-se em duas frentes ao mesmo tempo. No papel, o processo camarário, a licença de utilização, a ficha técnica quando aplicável e o termo de responsabilidade previsto no Art. 62.º-A do RJUE, com o respetivo código de verificação profissional emitido através do SIGOE da Ordem dos Engenheiros. No local, aquilo que existe de facto: áreas, compartimentação, volumetria, anexos, coberturas e piscinas, medidos e comparados com o que foi aprovado. É a diferença entre as duas frentes que produz o achado.
Há uma verificação preliminar que o próprio comprador faz. O Art. 28.º-A do Código do Registo Predial tolera até 10% de divergência de áreas no prédio urbano entre a certidão permanente e a caderneta predial. Acima disso, é necessário harmonizar antes da escritura, e a divergência costuma indicar obras não comunicadas.
Quando fazer
Antes do contrato-promessa. Assinado o CPCV, o sinal fica exposto e uma obra por legalizar deixa de ser matéria de negociação para passar a ser prejuízo. O enquadramento completo do que o Simplex Urbanístico mudou para quem compra está em https://www.inspectos.pt/guias/simplex-buyer-liability/simplex-urbanistico-dl-10-2024-compradores-imoveis-portugal.
A InspectOS realiza inspeções pré-compra em Portugal continental, com relatório bilingue entregue em 48 horas e assinado por engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros. Marque em https://www.inspectos.pt/inspecoes-residenciais ou ligue +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Serviço: Inspeção Pré-Compra com verificação de conformidade urbanística Enquadramento legal: DL 10/2024; RJUE, incluindo o Art. 62.º-A e o regime contraordenacional; Portaria n.º 71-A/2024; DL 68/2004; Código do Registo Predial, Art. 28.º-A Verificação documental: licença de utilização, processo camarário, ficha técnica, termo de responsabilidade e código SIGOE, certidão permanente e caderneta predial Verificação no local: áreas, compartimentação, volumetria, anexos, coberturas, piscinas, comparadas com o projeto aprovado Classificação de anomalias: Baixa / Média / Alta / Crítica Relatório: bilingue (PT/EN), entregue em 48 horas, cédula OE identificada Cobertura: Portugal continental