Certificado energético em Portugal em 2026: obrigações, custo e o que a EPBD muda para compradores

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InspectOS Energética

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O certificado energético é obrigatório para qualquer imóvel colocado à venda ou em arrendamento em Portugal. Sem ele, a escritura não avança. O Decreto-Lei 101-D/2020 define as obrigações, os prazos de validade e as coimas por incumprimento. Em 2026, a Diretiva EPBD (Diretiva 2024/1275) acrescenta novas exigências de desempenho energético que afetam compradores de imóveis com classificação baixa.
O que a lei exige
O Art. 35.º do DL 101-D/2020 obriga à apresentação do Certificado de Desempenho Energético (CDE), emitido por técnico certificado pela ADENE, em qualquer transação de compra e venda ou arrendamento. O certificado é válido por 10 anos. A classificação vai de A+ (melhor desempenho) a F. A coima por ausência de certificado válido vai de 250 a 3.740 euros para particulares.
O certificado avalia o desempenho térmico e energético do imóvel através de visita técnica ao local. Não é o mesmo que a inspeção de gás, que é regulada pelo DL 97/2017 e cobre a segurança da instalação de gás, não o desempenho energético global.
O que muda com a EPBD em 2026
A Diretiva Europeia de Desempenho Energético dos Edifícios (Diretiva 2024/1275) tem prazo de transposição para Portugal a 29 de maio de 2026. A diretiva introduz obrigações de reabilitação energética faseadas para o parque habitacional existente, com maior pressão sobre os imóveis com pior desempenho.
Para o comprador, a implicação prática é esta: adquirir um imóvel com classificação E ou F em 2026 significa adquirir também a trajetória de obrigações que a EPBD vai impor ao longo da próxima década. Esse custo futuro não está refletido no preço de venda atual da maioria dos imóveis no mercado.
A EPBD não proíbe a venda de imóveis com classificação F. O risco é financeiro e de valorização: imóveis com menor desempenho energético têm acesso mais limitado ao financiamento verde e tendem a depreciar face a imóveis de classe superior à medida que as obrigações de renovação se tornam mais concretas.
O que verificar antes de comprar
Antes do CPCV, o comprador deve confirmar que o certificado apresentado está válido e corresponde ao imóvel anunciado, verificar a classificação e avaliar o que implica em custos de renovação futura, e, em caso de classificação E ou F, solicitar uma estimativa de melhoria antes de fixar o preço.
A InspectOS realiza certificações energéticas através de técnicos certificados pela ADENE. O certificado é emitido no prazo de 48 horas após visita técnica e registado no sistema ADENE com validade de 10 anos.
Para o guia completo sobre o certificado energético e as implicações da EPBD em Portugal, consulte http://www.inspectos.pt/guias/other/certificado-energetico-portugal-obrigatoriedade-custo-como-obter ou contacte a equipa pelo +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Serviço: Certificação Energética (Certificado de Desempenho Energético)
O que inclui: visita técnica ao imóvel, avaliação de envolvente térmica, sistemas de climatização, ventilação e iluminação, emissão e registo do CDE no sistema ADENE
Prazo de emissão: 48 horas após visita
Validade: 10 anos
Credenciais: técnico certificado ADENE
Cobertura geográfica: Lisboa, Porto, Algarve, Coimbra e restante território continental