Bancos e licença de utilização: porque o financiamento não valida a legalidade do imóvel

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Quando um processo de crédito para em cima da licença de utilização, a primeira reação é procurar uma instituição que não a exija. É a pesquisa errada, e o motivo é simples: o problema não está no financiamento, está no imóvel, e fica lá.
O Banco de Portugal confirma que as instituições se mantêm livres de pedir a licença de utilização e a ficha técnica da habitação antes de aprovar um processo, e que cada uma decide por si. Nenhuma instituição portuguesa dispensa formalmente o documento por política declarada.
A verificação do banco não é uma fiscalização urbanística
Vale a pena perceber porque é que a licença aparece nesta fase. Nenhuma instituição de crédito tem competência para verificar se uma obra respeita o que foi licenciado, e nenhuma se propõe fazê-lo. A licença interessa por uma razão patrimonial: um imóvel com a situação urbanística por regularizar é mais difícil de executar e de revender, e vale menos como garantia.
Daí decorre a consequência que a pergunta original ignora. Um processo aprovado não é um atestado de legalidade, e um processo recusado não é a origem do problema, é o primeiro sítio onde ele aparece.
O que significa um processo de legalização em curso
É a via pela qual um processo avança com a situação por resolver, e é onde a linguagem engana. O comprovativo de um pedido entregue na Câmara Municipal demonstra que alguém identificou a irregularidade, que apresentou um pedido e a data em que o fez.
Não demonstra que o pedido reúne condições para ser deferido, que a Câmara não vai exigir alterações à obra antes de deferir, quanto tempo demora nem quanto custa executar o que vier a ser exigido. É uma condição, não uma dispensa, e a diferença separa um comprador informado de um comprador que assinou.
Onde a mesma pergunta volta
A obrigação urbanística segue o prédio e não a pessoa: responde quem for proprietário no momento em que a Câmara Municipal atuar. As coimas do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para pessoas coletivas.
Na revenda, o comprador seguinte faz as mesmas verificações e encontra o mesmo. No arrendamento existe regra própria: o artigo 1070.º n.º 1 do Código Civil determina que o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível. A ressalva final é frequentemente omitida e importa, porque a exigência depende de a licença ser devida para aquele imóvel em concreto.
E numa compra sem crédito
É o desfecho mais frequente desta pesquisa. Quem tem meios próprios avança, a operação deixa de depender de qualquer instituição e o obstáculo desaparece. O que desaparece com ele é a única verificação documental que alguém estava a fazer sobre aquele imóvel.
Repare na sequência. Desde 1 de janeiro de 2024, por força do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, nenhuma entidade pública verifica a situação urbanística antes da escritura. O mediador representa o vendedor. A partir de 1 de outubro de 2026, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, diferida para essa data pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, a escritura passa a registar uma declaração do vendedor sobre o título urbanístico, sem que ninguém a confronte com o edifício.
Nada disto é argumento contra comprar. É argumento para que a verificação passe a ser encomendada, já que deixou de acontecer sozinha.
A comparação entre o construído e o aprovado é o que determina se existe irregularidade, qual o seu alcance e se a legalização é viável. A InspectOS realiza essa verificação em Portugal continental com engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros, entregando relatório bilingue em 48 horas após a visita. Consulte https://www.inspectos.pt/guias/simplex-buyer-liability/bancos-licenca-utilizacao ou ligue +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Serviço: Inspeção Pré-Compra com verificação de conformidade urbanística (Simplex Safe) Enquadramento legal: Decreto-Lei n.º 10/2024; RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99; Código Civil, artigo 1070.º n.º 1; Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor a 1 de outubro de 2026 por via do Decreto-Lei n.º 155-B/2026 Verificação no local: implantação e áreas medidas contra peças desenhadas aprovadas, composição interior contra a composição autorizada, identificação de obras posteriores à licença, estrutura, instalações e humidade Classificação de anomalias: Baixa / Média / Alta / Crítica Relatório: bilingue (PT/EN), entregue em 48 horas, cédula OE identificada no documento Cobertura: Portugal continental