Terreno rústico em Portugal: RAN, REN e risco de incêndio antes do CPCV

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Descrição

Um terreno rústico com "possibilidade de construção" vende-se pelo preço da casa que o comprador imagina. Essa frase vem do anúncio. A resposta vem de duas folhas do Plano Diretor Municipal: a planta de ordenamento, que diz a categoria do solo, e a planta de condicionantes, que diz que restrições nacionais pesam sobre aquele terreno. No solo rústico, são muitas vezes as condicionantes que decidem.

A Reserva Agrícola Nacional (RAN)

Na RAN, as utilizações não agrícolas só são admitidas a título excecional e quando não haja alternativa viável fora dela (Decreto-Lei n.º 73/2009, artigo 22.º). A lista inclui a habitação própria e permanente de agricultores e obras em habitação já existente. Cada caso exige parecer prévio vinculativo ou comunicação prévia à entidade regional da RAN, hoje junto da CCDR da região (artigo 23.º).

Confirme se o terreno está em RAN, no todo ou em parte, e onde passa a linha.

A Reserva Ecológica Nacional (REN)

Na REN estão proibidos loteamentos, obras de urbanização, construção e ampliação (Decreto-Lei n.º 166/2008, artigo 20.º, n.º 1). As exceções são os usos compatíveis enumerados na própria lei, isentos de procedimento ou sujeitos a comunicação prévia à CCDR.

Confirme se a parte do terreno onde quer construir está fora da REN.

O risco de incêndio

Em solo rústico fora dos aglomerados rurais, o Sistema de Gestão Integrada de Fogos Rurais (Decreto-Lei n.º 82/2021) proíbe obras de edificação nas áreas prioritárias de prevenção e segurança, com exceções limitadas para edifícios existentes (artigo 60.º), e impõe condições junto a território florestal (artigo 61.º).

Confirme na carta de perigosidade do município a classe do terreno.

A categoria no PDM

Fora das condicionantes, a categoria do solo rústico decide o resto. Aglomerados rurais e áreas de edificação dispersa admitem, em regra, habitação com menos condições do que espaços agrícolas e florestais. O regulamento do PDM fixa a área mínima, a área de construção e os pisos.

Antes de assinar o CPCV

Peça as duas plantas à câmara, pelo artigo matricial ou pelas coordenadas do terreno. Um pedido de informação prévia junta as respostas numa decisão da câmara sobre aquele terreno. Construções feitas sem controlo passam com o prédio e expõem o proprietário a coimas do RJUE.

A visita ao local

O papel não diz o que está de pé. Um engenheiro inscrito na Ordem dos Engenheiros regista o estado da ruína, mede a implantação, identifica acrescentos sem antecedente válido e verifica acessos, furo e saneamento autónomo.

Guia do terreno rústico e da ruína: https://www.inspectos.pt/guias/simplex-buyer-liability/terreno-rustico-ruina-construir

Guia de inspeção de quintas no Algarve: https://www.inspectos.pt/guias/local-risk/inspecao-quinta-imovel-rural-algarve

Agendar: https://www.inspectos.pt/agendar

Telefone +351 913 093 640

Dados Técnicos

Serviço: Inspeção Técnica e Diagnóstico Âmbito: estado de paredes, fundações e cobertura de ruínas e construções rurais, implantação medida contra caderneta e certidão permanente, acrescentos posteriores, acessos, furo e saneamento autónomo Equipamento: medidor laser de distâncias, câmara fotográfica de alta resolução Prazo de entrega: relatório nas 48 horas seguintes à visita Credenciais: engenheiros inscritos na Ordem dos Engenheiros, com cédula identificada no relatório Idiomas: relatório bilingue português e inglês Cobertura: Portugal continental