Imóvel sem licença de utilização: os três cenários e o que muda entre eles

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InspectOS

Descrição

"Não tenho a licença." O vendedor diz a mesma frase em três situações completamente diferentes, e a distância entre elas vai de uma ida à Câmara Municipal até uma ordem de demolição. Um comprador que trate as três como um só problema arrisca-se a recuar de um bom negócio ou a avançar para um mau.
Comprar um imóvel sem licença de utilização é legal em Portugal, e continua a ser depois de 1 de outubro de 2026. Nenhuma norma proíbe a transmissão. O que se herda com ela é outra conversa: desde 1 de janeiro de 2024, por força do Decreto-Lei n.º 10/2024, nenhuma entidade pública verifica a situação urbanística antes da escritura, e a irregularidade passa para o novo proprietário.
Cenário um: a licença existe e ninguém a produziu
O edifício foi licenciado, o processo está no arquivo da Câmara Municipal, e o vendedor perdeu o documento, herdou o imóvel sem ele ou nunca o procurou. É frequente em imóveis com décadas e vários proprietários. Resolve-se com um pedido de certidão à Câmara. É uma falha administrativa, não urbanística, e não deve custar preço nenhum ao comprador. Custa prazo.
Cenário dois: o edifício está dispensado e falta a certidão de isenção
Construção anterior a 7 de agosto de 1951, data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382 dessa mesma data. Nestes casos a Câmara não emite licença. Emite certidão de isenção.
Duas notas sobre esta data. Várias páginas portuguesas de grande audiência escrevem 12 de agosto de 1951, sem citar o diploma. A data correta é 7 de agosto, e está no próprio decreto. E a dispensa é condicional: cobre a construção original e cai com qualquer obra de reconstrução, ampliação ou alteração posterior. Só as obras de conservação a deixam intacta, o que leva muitos destes casos a terminar no cenário três.
Cenário três: a obra nunca foi autorizada
Uma ampliação, uma varanda fechada, um anexo, um sótão convertido, ou o edifício inteiro. A legalização é possível em muitos casos e impossível noutros, e o que decide não é a vontade da Câmara Municipal mas a classificação do solo e o Plano Diretor Municipal. Uma construção implantada em área de reserva, sobre estremas ou em faixa de proteção pode não ter caminho nenhum.
As coimas do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação vão de 498,80€ a 99.759,58€ para pessoas singulares e até 249.398,95€ para empresas. A obrigação está ligada ao prédio, pelo que o município se dirige a quem detém o imóvel, e depois da escritura esse é o comprador.
Como saber em qual está
A certidão camarária separa o cenário um e o cenário dois de uma vez, e qualquer comprador a pode exigir como documento a entregar no contrato-promessa. O cenário três é o que os documentos não resolvem: a Caderneta Predial Urbana e a Certidão Permanente do Registo Predial dizem se existe papel, não dizem se o papel descreve o edifício. Divergências de área têm limites no artigo 28.º-A do Código do Registo Predial, mas o número que falta é quase sempre o terceiro, o que se mede no local.
É esse levantamento que decide se avança, com que desconto, e se a legalização é sequer viável. O guia completo sobre os três cenários está em https://www.inspectos.pt/guias/simplex-buyer-liability/comprar-casa-sem-licenca-utilizacao, e o guia da própria licença em https://www.inspectos.pt/guias/simplex-buyer-liability/licenca-de-utilizacao.
A InspectOS realiza inspeções pré-compra em Portugal continental. Um engenheiro com cédula da Ordem dos Engenheiros mede o imóvel, compara-o com as peças licenciadas e entrega um relatório bilingue em 48 horas, que serve para decidir a compra e serve de base a um eventual processo de legalização. Marque em https://www.inspectos.pt/inspecoes-residenciais ou ligue +351 913 093 640.

Dados Técnicos

Serviço: Inspeção Pré-Compra e verificação de conformidade urbanística (Simplex Safe) Enquadramento legal: Decreto-Lei n.º 10/2024; RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99; Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU); Código do Registo Predial, artigo 28.º-A; Decreto-Lei n.º 108/2026, em vigor a 1 de outubro de 2026 Verificação no local: implantação e áreas medidas contra peças desenhadas aprovadas, número de frações e composição interior contra a composição autorizada, identificação de obras posteriores à licença, estrutura, instalações e humidade Classificação de anomalias: Baixa / Média / Alta / Crítica Relatório: bilingue (PT/EN), entregue em 48 horas, cédula OE identificada no documento Cobertura: Portugal continental